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已购商品房层高不足该如何维权?

作者: 时间:2017/8/25 15:47:00 来源:新商报

摘要:购房者在购买商品楼盘住宅过程中,由于设计变更或建造误差等原因有时会出现房屋层高不足的问题,但我国现有法律对层高不足等瑕疵尚未有明文救济措施。司法实践中,楼盘住宅房屋层高不足时,楼盘开发商所要承担的违约 ......

购房者在购买商品楼盘住宅过程中,由于设计变更或建造误差等原因有时会出现房屋层高不足的问题,但我国现有法律对层高不足等瑕疵尚未有明文救济措施。司法实践中,楼盘住宅房屋层高不足时,楼盘开发商所要承担的违约责任及赔偿数额应如何计算等,成为公众关注的一个焦点。

有这样一个案例:2013年,李先生与楼盘开发商签订了《商品房买卖合同》,约定:李先生购买了一套小高层的商品楼盘住宅,楼盘住宅房屋层高2.9米,楼盘建筑面积180.56㎡,单价7400元/㎡,总价133万余元。同日,双方又签订补充协议:对买受人所购商品楼盘住宅基本情况的补充:高层层高为2.9米,小高层层高为3米。交房之后,李先生到场测量发现所购房屋实际层高为2.9米。为此,李先生与楼盘开发商交涉未果,便诉至法院,要求楼盘开发商赔偿所购房屋与合同约定不符的损失。楼盘开发商辩称,《补充协议》不是主合同且其中关于小高层楼盘住宅的层高约定系笔误,不是其真实的意思表示。

本案争议焦点有两个:楼盘住宅房屋实际层高2.9米,未达到约定的“小高层层高3米”要求,是否构成违约:若构成违约,应如何计算违约金。法院经审理查明:双方对于层高不足的违约责任并无明确约定。因此,法院判决:该房屋层高未达到补充协议中“小高层层高3米”的约定,楼盘开发商构成违约,应承担违约责任;双方未约定层高不足的违约责任,故法院类推适用最高法《商品房买卖合同》司法解释第十四条中有关房屋建筑面积与合同约定不符的处理规定,判决开发商赔偿李先生8万元。

本案系因商品楼盘住宅层高不足引发的纠纷,楼盘住宅房屋层高不足属法律应予以规范的范畴,消费者购房目的系为了获得居住、使用、活动的空间,该空间应是三维立体空间,楼盘住宅房屋层高不足会影响消费者的居住感受。同时,是否构成违约还需要考虑开发商的主观意图和客观行为:《补充协议》是对主合同中未约定或约定不明的事项作出一个补充说明,并且《补充协议》明确写明了其优先于《商品房买卖合同》适用,《补充协议》中明确了不同房型的层高标准,楼盘开发商违反《补充协议》约定,则应赔偿购房者相应损失。

在此,我建议,首先,房屋层高涉及楼盘住宅建筑规范,有关部门应尽快立法对层高不达标或不符合约定的,楼盘开发商应承担的违约责任等作出明确具体的规制;其次,在民商事领域,应遵循“有约定,从约定”的原则,购房者在补充协议中应尽量约定房屋层高不足的救济途径、违约责任等条款;最后,在交房时若对层高有异议,购房者可申请有关机构按照《民用建筑设计通则》中层高测量标准“楼盘住宅建筑物各层之间以楼、地面面层(完成面)计算的垂直距离”进行测量,并做好相关证据保全事宜。

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