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购买的二手房存在租赁关系怎么办?

作者: 时间:2017/7/20 14:55:00 来源:地铁时报

摘要:赵女士和王先生通过房产中介达成房屋买卖的意向,三方共同签订了《房屋买卖居间合同》。该合同约定王先生将他的一套房子出售给赵女士,合同签订当日赵女士支付给王先生1万元定金,双方签订合同时,赵女士知道王先生 ......

赵女士和王先生通过房产中介达成房屋买卖的意向,三方共同签订了《房屋买卖居间合同》。该合同约定王先生将他的一套房子出售给赵女士,合同签订当日赵女士支付给王先生1万元定金,双方签订合同时,赵女士知道王先生已将该房屋出租给他人,由于赵女士购买该房屋是为了给其父母居住,于是王先生口头承诺出租租户可以随时搬走。随后赵女士按照出租合同约定将剩余全部购房款支付给了王先生,双方也办理完毕了房屋过户手续。根据双方房屋买卖合同的约定,王先生应于全款到账3日之内将房屋交付给赵女士。可是虽经赵女士多次催促,王先生却一直不予理会,拒绝将房屋交付给赵女士。赵女士向阿帮求助,她的房屋买卖合同是否有效?她能不能把出租租户赶出去?

辽宁智库律师事务所白禹龙

根据法律关于“买卖不破租赁”的相关规定,“租赁物在出租租赁期间发生所有权变动的,不影响出租租赁合同的效力”,签订房屋买卖合同时已存在有效的房屋出租租赁合同,并不会因为所有权的变更自动终止买卖房屋之前已存在的出租租赁关系,相反,买受人还应代替出卖人,继续履行原来的出租租赁合同。该条法律规定设定的目的和意义在于:当买卖关系和租赁关系同时存在于一个标的物之上时,法律优先保护已成立的出租租赁关系。如买受人拒绝履行的,应承担违约责任。

另外,在出租租赁房屋出售时,承租人享有优先购买权,如出卖人未通知承租人即出售房屋的,该房屋买卖合同有效,但出卖人应赔偿出租人损失。

因此,买卖二手房时一定要在合同中明确约定房屋不存在出租租赁情况,否则出卖人承担赔偿责任。

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